Dream Nest — Mortgage Services

Every route to a mortgage in Spain, mapped out.

Mortgages in Spain are not one product. They are a taxonomy — by purpose, rate type, buyer profile, operation and complexity. Understanding where your case sits changes how we prepare it and where we take it.

By purpose

What are you financing?

Kaufhypothek Der Hauptweg zum Kauf eines Zuhauses in Spanien — strukturiert um Ihr Einkommen, Ihre Anzahlung und den Immobilienpreis.

Neubau vom Bauträger Ratenzahlungen, Bauträgergarantien und Fertigstellungstermine. Der Zeitplan bestimmt die Hypothek ebenso wie die Zahlen.

Zweitwohnsitz Ferien- und Teilzeitwohnungen werden nach anderen Bedingungen bewertet — höhere Anzahlungserwartungen, und Ihre bestehenden Wohnkosten fließen ein.

Anlageimmobilie Wo Rendite und Einkommen den Lebensstil als Begründung ersetzen. Wie Mieteinnahmen präsentiert werden, macht den Unterschied.

Renovierung / Verbesserung Finanzierung von Arbeiten an einer Immobilie, die Sie besitzen oder kaufen. Die Bank bewertet, was heute existiert, nicht was das Projekt werden wird.

Eigenbau / Bau Finanzierung in Raten gegen Architektenzertifikate ausgezahlt. Jede Tranche hat Bedingungen, die die vorherige erfüllen musste.

By rate type

How do you want to pay?

Festzins Eine Rate für die gesamte Laufzeit. Vorhersehbarkeit hat einen Preis — und manchmal ist dieser Preis die Sicherheit über 20 oder 25 Jahre wert.

Variabler Zins (Euribor) Ein Aufschlag über dem Euribor, jährlich überprüft. Günstigerer Einstieg, mehr Exposition gegenüber Zinsbewegungen über die gesamte Laufzeit.

Gemischter Zins Fest für einen Anfangszeitraum, danach variabel. Das Gleichgewicht zwischen Stabilität und Exposition hängt von Ihrem Zeithorizont ab — keine Einheitslösung.

By buyer profile

How will the bank read your case?

Ansässiger Käufer Lebt in Spanien, unabhängig von der Einkommensstruktur. Breiterer Bankzugang und LTV in der Regel bis zu 80% für einen Hauptwohnsitz.

Nicht ansässiger Käufer Einkommen, steuerlicher Wohnsitz und Hauptwohnsitz außerhalb Spaniens. ~~70%~~ bis zu 75% LTV — wir sagen Ihnen, ob das auf Ihren Fall zutrifft.

Selbstständiger / autónomo Erklärungen, Konten und selbstständiges Einkommen übersetzt für Banken in Spanien, die standardmäßig Gehaltsabrechnungen erwarten. Die Präsentation macht den Unterschied.

Geschäftsführer / Dividendeneinkommen Unternehmenskonten und Dividendeneinkommen präsentiert in einer Struktur, die Banken bewerten können — nicht dem Zufall überlassen, von Grund auf interpretiert zu werden.

Angestellter Der Standardfall — konzentriert auf Schulden-Einkommens-Verhältnis, Einkommensstabilität und den Anteil des bereits gebundenen Monatseinkommens.

Beamter Eines der stärksten Profile für Banken in Spanien. Ein unbefristetes Beschäftigungsverhältnis mit Pensionsansprüchen liest sich in einer Kreditakte klar.

Rentner Das Alter am Ende der Laufzeit zählt mehr als das Alter bei der Unterzeichnung. Renteneinkommen liest sich anders als Gehalt — nicht immer negativ.

Rentier / Vermieter Käufer, deren Haupteinkommen aus Immobilienmieten stammt. Wie Rendite, bestehende Mietverträge und Portfoliostruktur einer Bank in Spanien präsentiert werden, verändert alles.

By operation type

New mortgage, or restructuring one you have?

Neue Hypothek Eine neue Hypothek auf eine Immobilie — der Standardweg beim Kauf ohne bestehende Finanzierungsstruktur auf dem Objekt.

Novation Änderung der Bedingungen Ihrer bestehenden Hypothek bei derselben Bank — Zins, Laufzeit oder beides. Günstiger als ein Wechsel, wenn die Bank bedeutenden Änderungen zustimmt.

Subrogation — Schuldnerwechsel Übernahme der bestehenden Hypothek des Verkäufers. Sie übernehmen dessen Bedingungen und Restschuld — manchmal besser als ein Neuanfang, wenn die Zahlen stimmen.

Subrogation — Gläubigerwechsel Übertragung Ihrer bestehenden Hypothek zu einer anderen Bank. Gleiches Darlehen, bessere Bedingungen — wenn die Rechnung nach allen Wechselkosten aufgeht.

By loan-to-value

How much can you borrow?

Standard — bis zu 80% Die typische Obergrenze für Ansässige, die einen Hauptwohnsitz kaufen. Die verbleibenden 20% plus alle Kaufkosten müssen aus nachgewiesenen Eigenmitteln stammen.

Nicht ansässig — typischerweise bis zu 70% Banken wenden einen größeren Abschlag für Käufer an, deren Einkommen und steuerliches Leben außerhalb Spaniens liegen. Die richtige Bank und Vorbereitung können das Mögliche verbessern.

Höherer LTV mit zusätzlicher Sicherheit Eine Finanzierung über 80 % ist für sehr spezifische Profile und Umstände möglich. Das ist nicht der Standard — sprechen Sie mit uns, ob das auf Ihren Fall zutrifft.

Erstwohnsitz — Programme für junge Käufer Bis zu 100% Finanzierung in spezifischen ICO-Garantieprogrammen, vorbehaltlich Verfügbarkeit und strenger Zulassungskriterien. Wir beraten, wo dies gilt und wo nicht.

Doppelte Sicherheit Nutzung von zwei oder mehr Immobilien als kombinierte Sicherheit — die kombinierte Bewertung kann einen höheren LTV unterstützen, als jede Immobilie allein erlauben würde. Nützlich, wenn die Hauptimmobilie den erforderlichen Darlehensbetrag nicht erreicht.

Hypothek mit Verpfändung Finanzielle Vermögenswerte — Einlagen, Investmentportfolios, Versicherungsprodukte — als zusätzliche Sicherheit neben der Immobilie verpfändet. Wird verwendet, um den LTV zu verbessern oder Banken zufriedenzustellen, wenn der Einkommensfall allein eine Lücke lässt.

⚠️ LTV-Werte sind indikativ je Profiltyp und unterliegen der Bankprüfung und Immobilienbewertung. Dies sind keine Garantien für verfügbare Finanzierung. LCCI / Orden EHA/2899/2011 — prüfen Sie alle Bedingungen mit einem regulierten Berater, bevor Sie sich verpflichten.

By linked products

What comes attached to the rate?

Ohne gekoppelte Produkte Der Zins ist der Zins — nichts angehängt. Meist der höchste Startzins, aber keine laufende Verpflichtung zu Versicherungen oder Bankprodukten, die möglicherweise nicht zu Ihnen passen.

Standardpaket Wohngebäude- und Lebensversicherung erwartet. Eine bedeutende Zinsreduktion im Gegenzug — es lohnt sich, die tatsächlichen Kosten jedes Produkts zu berechnen, bevor Sie akzeptieren.

Vollpaket Leben, Wohnen, Rentenplan, Karte, Gehaltseinzug — maximale Zinsreduktion, maximale Verpflichtung. Die Gesamtkosten jedes Elements müssen verglichen werden, nicht nur der genannte Zinssatz.

Gemäß der LCCI / Orden EHA/2899/2011 dürfen gekoppelte Produkte rechtlich keine Bedingung für das Hypothekenangebot sein — sie können jedoch den angebotenen Zinssatz beeinflussen. Den Unterschied zu verstehen und die tatsächlichen Kosten jeder Kombination zu berechnen, ist Teil der Prüfung, die wir durchführen.

These are the typical structures. Some combine across categories — your rate type, buyer profile and security structure are often part of the same solution, not separate decisions. We design the financial strategy you actually need with you, not around a standard menu.

Availability depends on the bank, property type, borrower profile and documentation. Every case is subject to bank assessment. Structures described are indicative — verify all terms before committing.