Dream Nest — Mortgage Services

Every route to a mortgage in Spain, mapped out.

Mortgages in Spain are not one product. They are a taxonomy — by purpose, rate type, buyer profile, operation and complexity. Understanding where your case sits changes how we prepare it and where we take it.

By purpose

What are you financing?

Mutuo di acquisto La via principale per comprare una casa in Spagna — strutturata attorno al tuo reddito, all'anticipo e al prezzo dell'immobile.

Nuova costruzione dal promotore Pagamenti a fasi, garanzie del promotore e date di completamento. La tempistica guida il mutuo tanto quanto i numeri.

Seconda casa Immobili per vacanza o uso parziale valutati con condizioni diverse — anticipo più elevato atteso, e i tuoi costi abitativi attuali contano.

Immobile da investimento Dove il rendimento e il reddito sostituiscono lo stile di vita come giustificazione. Il modo in cui viene presentato il reddito da locazione fa la differenza.

Ristrutturazione / miglioramento Finanziamento di lavori su un immobile che possiedi o stai acquistando. La banca valuta ciò che esiste oggi, non ciò che il progetto diventerà.

Autocostruzione Fondi erogati a fasi contro certificati dell'architetto. Ogni tranche ha condizioni che la precedente deve aver soddisfatto.

By rate type

How do you want to pay?

Tasso fisso Una rata per tutta la durata. La prevedibilità ha un prezzo — e a volte quel prezzo vale la certezza su 20 o 25 anni.

Tasso variabile (Euribor) Uno spread sopra l'Euribor, rivisto annualmente. Ingresso più economico, maggiore esposizione ai movimenti dei tassi per tutta la durata.

Tasso misto Fisso per un periodo iniziale, variabile dopo. L'equilibrio tra stabilità ed esposizione dipende dal tuo orizzonte temporale — non è una soluzione unica per tutti.

By buyer profile

How will the bank read your case?

Acquirente residente Residente in Spagna, qualunque sia la struttura del reddito. Accesso bancario più ampio e LTV tipicamente fino all'80% per l'abitazione principale.

Acquirente non residente Reddito, residenza fiscale e residenza principale fuori dalla Spagna. ~~70%~~ fino al 75% LTV — ti diremo se si applica al tuo caso.

Lavoratore autonomo Dichiarazioni, conti e reddito da lavoro autonomo tradotti per banche in Spagna che per impostazione predefinita si aspettano buste paga. La presentazione fa il lavoro.

Amministratore d'azienda / reddito da dividendi Bilanci aziendali e reddito da dividendi presentati in una struttura che le banche sono attrezzate per valutare — non lasciati da interpretare da zero.

Dipendente Il caso standard — focalizzato sul rapporto debito/reddito, la stabilità del reddito e la proporzione del reddito mensile già impegnata.

Dipendente pubblico Uno dei profili più solidi per le banche in Spagna. Un impiego permanente con diritti pensionistici si legge chiaramente in un dossier di sottoscrizione.

Pensionato L'età alla fine della durata conta più dell'età alla firma. Il reddito da pensione si legge diversamente dallo stipendio — non sempre negativamente.

Rentista / locatore Acquirenti il cui reddito principale proviene da affitti immobiliari. Il modo in cui rendimento, contratti di locazione esistenti e struttura del portafoglio vengono presentati a una banca in Spagna cambia tutto.

By operation type

New mortgage, or restructuring one you have?

Nuovo mutuo Un mutuo nuovo su un immobile — la via standard nell'acquisto senza una struttura di finanziamento esistente sull'attivo.

Novazione Modificare le condizioni del tuo mutuo esistente con la stessa banca — tasso, durata o entrambi. Più economico che cambiare banca quando questa accetta cambiamenti significativi.

Surroga — cambio di debitore Assumere il mutuo esistente del venditore. Assumi le sue condizioni e il saldo residuo — a volte meglio che ricominciare da zero quando i numeri tornano.

Surroga — cambio di finanziatore Trasferire il tuo mutuo esistente a un'altra banca. Stesso prestito, condizioni migliori — se i conti tornano dopo aver considerato tutti i costi del cambio.

By loan-to-value

How much can you borrow?

Standard — fino all'80% Il limite tipico per i residenti che acquistano un'abitazione principale. Il restante 20% più tutti i costi di acquisto devono provenire da fondi propri verificati.

Non residente — tipicamente fino al 70% Le banche applicano uno sconto maggiore per gli acquirenti il cui reddito e vita fiscale sono fuori dalla Spagna. La banca giusta e la preparazione possono migliorare ciò che è possibile.

LTV più elevato con garanzia aggiuntiva Un finanziamento superiore all'80% è disponibile per profili e circostanze molto specifiche. Non è la norma — parlane con noi per sapere se si applica al tuo caso.

Prima casa — programmi per giovani acquirenti Fino al 100% di finanziamento in specifici programmi di garanzia ICO, soggetti a disponibilità e criteri di ammissibilità rigorosi. Consigliamo dove si applica e dove no.

Doppia garanzia Utilizzare due o più immobili come garanzia combinata — la valutazione combinata può sostenere un LTV più alto di quanto permetterebbe ciascun immobile da solo. Utile quando l'immobile principale non raggiunge l'importo del prestito richiesto.

Mutuo con pegno Attivi finanziari — depositi, portafogli di investimento, prodotti assicurativi — impegnati come garanzia aggiuntiva accanto all'immobile. Utilizzato per migliorare l'LTV o soddisfare le banche quando il solo caso di reddito lascia un divario.

⚠️ I valori LTV sono indicativi per tipo di profilo e soggetti a valutazione bancaria e perizia dell'immobile. Non sono garanzie di finanziamento disponibile. LCCI / Orden EHA/2899/2011 — verifica tutte le condizioni con un consulente regolamentato prima di impegnarti.

By linked products

What comes attached to the rate?

Senza prodotti collegati Il tasso è il tasso — niente di aggiunto. Solitamente il tasso di partenza più alto, ma nessun impegno continuativo verso assicurazioni o prodotti bancari che potrebbero non adattarsi a te.

Pacchetto standard Sono previste assicurazione casa e vita. Una riduzione significativa del tasso in cambio — vale la pena calcolare il costo reale di ogni prodotto prima di accettare.

Pacchetto completo Vita, casa, piano pensionistico, carta, domiciliazione dello stipendio — massima riduzione del tasso, massimo impegno. Il costo totale di ogni elemento va confrontato, non solo il tasso pubblicizzato.

Secondo la LCCI / Orden EHA/2899/2011, i prodotti collegati non possono legalmente essere una condizione dell'offerta di mutuo — ma possono influire sul tasso offerto. Capire la differenza e calcolare il costo reale di ogni combinazione fa parte dell'analisi che svolgiamo.

These are the typical structures. Some combine across categories — your rate type, buyer profile and security structure are often part of the same solution, not separate decisions. We design the financial strategy you actually need with you, not around a standard menu.

Availability depends on the bank, property type, borrower profile and documentation. Every case is subject to bank assessment. Structures described are indicative — verify all terms before committing.