Pour les acheteurs venant des Pays-Bas

Acheter en Espagne depuis les Pays-Bas, sans les suppositions.

Une belastingaangifte neerlandaise, une structure de dividendes BV et un jaaropgave ne sont pas les documents qu'une banque espagnole voit chaque jour. Si vous achetez depuis les Pays-Bas — en tant que salarie, ZZP'er, DGA ou retraite — le dossier doit etre presente dans le format qu'un analyste de credit espagnol peut evaluer.

Comment cela fonctionne concretement

Le marche hypothecaire neerlandais fonctionne differemment. Une banque espagnole ne le sait pas.

Aux Pays-Bas, vous etes habitue au NHG, a la hypotheekrenteaftrek et a des banques qui comprennent une structure BV. Rien de cela ne se transpose en Espagne. Une banque espagnole evalue votre dossier a zero — revenus, residence, type de bien, situation fiscale — selon ses propres regles. Nous traduisons la realite neerlandaise en un dossier que la banque peut traiter.

Ce qui change pour vous

Quatre choses qui surprennent les acheteurs neerlandais.

Revenus ZZP et BV

Les revenus d'independant d'une BV ou d'un enregistrement ZZP se lisent differemment ici.

Si vous etes ZZP'er ou DGA (directeur-grootaandeelhouder), votre structure de revenus — salaire de la BV, dividendes, honoraires de gestion — doit etre decomposee pour une banque espagnole. Un jaaropgave ou un IB60 seuls ne racontent pas toute l'histoire. Nous presentons la structure de l'entreprise, les revenus percus et la stabilite sous-jacente.

Pour qui c'est

ZZP'ers achetant une residence secondaire ou s'installant en Espagne
DGA's avec salaire plus dividendes d'une BV
Acheteurs neerlandais avec une holding-BV ou societe de gestion
Acheteurs dont les revenus combinent emploi salarie et activite independante

Fiscalite et residence

L'impot des non-residents en Espagne n'est pas optionnel — meme pour une maison de vacances.

Si vous achetez en Espagne tout en restant resident fiscal aux Pays-Bas, vous etes soumis a l'impot sur le revenu des non-residents en Espagne (IRNR) et potentiellement a l'impot sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio). Parallelement, le bien doit etre declare dans votre box 3 neerlandais. Nous veillons a ce que le dossier bancaire soit coherent avec votre situation fiscale transfrontaliere — et signalons quand vous avez besoin de l'avis d'un fiscaliste.

Pour qui c'est

Acheteurs neerlandais conservant leur residence fiscale aux Pays-Bas
Acheteurs prevoyant de s'installer et de changer de residence fiscale
Acheteurs incertains de la place du bien dans le box 3
Retraites partageant leur temps entre l'Espagne et les Pays-Bas

Ni NHG, ni hypotheekrenteaftrek

Les filets de securite que vous connaissez du marche neerlandais n'existent pas ici.

Le NHG ne s'applique pas en Espagne. La hypotheekrenteaftrek ne s'applique pas pour un bien en Espagne. Les ratios LTV pour les non-residents sont generalement plus bas (60-70 %) que ce a quoi vous etes habitue aux Pays-Bas. Les regles sont differentes, et avoir les bonnes attentes des le depart fait gagner du temps et evite les frustrations.

Pour qui c'est

Premiers acheteurs internationaux habitues au systeme hypothecaire neerlandais
Acheteurs s'attendant a des ratios LTV comparables a ceux des Pays-Bas
Acheteurs n'ayant pas encore budgete l'apport personnel plus eleve requis
Toute personne comparant les conditions hypothecaires espagnoles et neerlandaises

Frais d'acquisition

Les frais en plus du prix d'achat sont plus eleves que prevu.

Aux Pays-Bas, l'overdrachtsbelasting est actuellement de 2 % (ou 0 % pour les primo-accedants de moins de 35 ans). En Espagne, les droits de mutation (ITP) vont de 6 % a 10 % selon la region, auxquels s'ajoutent les frais de notaire, de registro, de gestoria et de credit. Les frais totaux d'acquisition pour un non-resident se situent generalement entre 12 et 15 % du prix d'achat. Nous detaillons chaque cout avant que vous ne vous engagiez.

Pour qui c'est

Acheteurs n'ayant pas encore budgete les frais totaux d'acquisition
Acheteurs comparant les frais entre regions espagnoles
Acheteurs de neuf (TVA + AJD au lieu de l'ITP)
Acheteurs souhaitant un detail clair des frais avant de s'engager

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Vers quoi tout cela mene

Du projet aux cles — sans les incertitudes entre les deux.

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Ajustez le prix du bien, la duree, le taux et la region dans notre calculateur hypothecaire — un point de depart realiste avant l'analyse complete, pas un argumentaire de vente.

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Nous vous aiderons a comprendre si la voie hypothecaire est realiste pour votre situation avant que vous ne perdiez du temps avec la mauvaise banque.

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