Para compradores de los Países Bajos

Comprar en España desde los Países Bajos, sin suposiciones.

Una belastingaangifte neerlandesa, una estructura de dividendos de BV y un jaaropgave no son documentos que un banco español vea cada día. Si compras desde los Países Bajos — como asalariado, ZZP'er, DGA o jubilado — el caso necesita presentarse en el formato que un analista de riesgos español pueda evaluar.

Cómo funciona en la práctica

El mercado hipotecario neerlandés funciona de otra manera. Un banco español no lo sabe.

En los Países Bajos estás acostumbrado al NHG, la hypotheekrenteaftrek y bancos que entienden una estructura BV. Nada de eso se traslada a España. Un banco español evalúa tu caso desde cero — ingresos, residencia, tipo de propiedad, situación fiscal — y lo hace con sus propias reglas. Nosotros traducimos la realidad neerlandesa en un caso con el que el banco puede trabajar.

Qué cambia para ti

Cuatro cosas que pillan desprevenidos a los compradores neerlandeses.

Ingresos ZZP y BV

Los ingresos de autónomo de una BV o un registro ZZP se leen de otra forma aquí.

Si eres ZZP'er o DGA (directeur-grootaandeelhouder), tu estructura de ingresos — salario de la BV, dividendos, honorarios de gestión — necesita desglosarse para un banco español. Un jaaropgave o un IB60 solos no cuentan toda la historia. Presentamos la estructura empresarial, los ingresos percibidos y la estabilidad que hay detrás.

Para quién es

ZZP'ers comprando segunda vivienda o trasladándose a España
DGA's con salario más dividendos de una BV
Compradores neerlandeses con una holding-BV o empresa de gestión
Compradores con ingresos que combinan empleo y trabajo autónomo

Fiscalidad y residencia

El impuesto de no residente en España no es opcional — ni siquiera para una casa de vacaciones.

Si compras en España pero mantienes tu residencia fiscal en los Países Bajos, estás sujeto al impuesto sobre la renta de no residentes en España (IRNR) y potencialmente al impuesto sobre el patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio). Al mismo tiempo, la propiedad debe declararse en tu box 3 neerlandés. Nos aseguramos de que el expediente bancario sea coherente con tu situación fiscal transfronteriza — y señalamos dónde necesitas el consejo de un fiscalista.

Para quién es

Compradores neerlandeses que mantienen residencia fiscal en los Países Bajos
Compradores que planean trasladarse y cambiar de residencia fiscal
Compradores que no saben cómo encaja la propiedad en el box 3
Jubilados que reparten su tiempo entre España y los Países Bajos

Sin NHG, sin hypotheekrenteaftrek

Las redes de seguridad que conoces del mercado neerlandés no existen aquí.

El NHG no se aplica en España. La hypotheekrenteaftrek no se aplica para una propiedad en España. Los ratios LTV para no residentes suelen ser más bajos (60-70%) de lo que estás acostumbrado en los Países Bajos. Las reglas son diferentes, y tener las expectativas correctas desde el principio ahorra tiempo y frustración.

Para quién es

Compradores internacionales primerizos acostumbrados al sistema hipotecario neerlandés
Compradores que esperan ratios LTV similares a los de los Países Bajos
Compradores que aún no han presupuestado la entrada más alta necesaria
Cualquiera que compare condiciones hipotecarias españolas y neerlandesas

Costes de compra

Los costes adicionales al precio de compra son más altos de lo que esperas.

En los Países Bajos, el overdrachtsbelasting es actualmente del 2% (o 0% para primeros compradores menores de 35). En España, el impuesto de transmisiones (ITP) va del 6% al 10% según la comunidad autónoma, más notaría, registro, gestoría y costes de hipoteca. Los costes totales de compra para un no residente suelen ser del 12-15% del precio de compra. Te desglosamos cada coste antes de que te comprometas.

Para quién es

Compradores que aún no han presupuestado los costes totales de adquisición
Compradores que comparan costes entre comunidades autónomas
Compradores de obra nueva (IVA + AJD en lugar de ITP)
Compradores que quieren un desglose claro de costes antes de comprometerse

Sunlit Mediterranean terrace with sea view

Hacia donde va todo esto

Del plan a las llaves — sin incertidumbre en el camino.

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