La tasación : le chiffre qui décide combien la banque vous prêtera.

La tasación n'est ni une estimation approximative ni l'avis d'un agent immobilier. C'est une évaluation formelle et réglementée réalisée par une sociedad de tasación autorisée par la Banque d'Espagne. L'évaluateur visite le bien, inspecte son état physique, vérifie les registres fonciers (nota simple), confirme que la surface construite correspond à ce qui est légalement enregistré et compare avec les transactions récentes dans le secteur. Le résultat est un rapport détaillé avec une valeur certifiée. La banque prête sur la base du montant le plus bas entre cette valeur certifiée et le prix d'achat convenu. Le coût est toujours à la charge de l'acheteur.

Points clés

• Coût : généralement entre 250 et 600 euros, selon le type et la valeur du bien
• Réalisée par une sociedad de tasación enregistrée auprès de la Banque d'Espagne
• La banque prête sur la base du montant le plus bas entre la tasación et le prix d'achat
• Toujours à la charge de l'acheteur, quel que soit le résultat de la demande d'hypothèque

Dans le processus standard, la banque commande la tasación une fois qu'elle a examiné votre profil financier et donné un feu vert préliminaire. Cela signifie que l'évaluation a généralement lieu après que vous avez déjà réservé un bien ou signé un contrat de dépôt (contrato de arras). Certains acheteurs choisissent de commander une tasación indépendante avant de faire une offre, surtout pour des biens dont le prix demandé semble élevé ou dans des zones avec peu de ventes comparables. Une tasación est valable six mois à compter de sa date d'émission. Si l'achat prend plus longtemps, il faudra peut-être en commander une nouvelle — à vos frais.

Délais à prévoir

• La banque commande la tasación après avoir examiné vos documents financiers
• L'inspection et le rapport prennent généralement 5 à 15 jours ouvrables
• Une tasación est valable 6 mois à compter de sa date d'émission
• Si votre achat dépasse 6 mois, une nouvelle évaluation peut être nécessaire

Le problème le plus courant, surtout pour les acheteurs non-résidents, est une tasación inférieure au prix d'achat convenu. Dans ce cas, la banque prête moins que prévu et l'acheteur doit combler l'écart avec des fonds supplémentaires. Mais une évaluation basse n'est pas le seul risque. L'évaluateur peut signaler des problèmes structurels, des extensions illégales, des pièces construites sans permis ou des écarts entre la surface enregistrée et la surface réellement construite. Chacun de ces éléments peut réduire significativement l'évaluation — ou, dans certains cas, bloquer l'hypothèque entièrement jusqu'à résolution des problèmes.

À surveiller

• Évaluation inférieure au prix d'achat — l'acheteur comble l'écart en espèces
• Extensions illégales ou pièces construites sans permis de construire
• Écart entre la surface enregistrée et la surface réellement construite
• Problèmes structurels ou de conformité signalés dans le rapport

Le ratio prêt/valeur (LTV) que la banque applique est basé sur la valeur de la tasación, pas sur le prix convenu avec le vendeur. Si le bien est évalué en dessous de ce que vous payez, le LTV effectif baisse et vous devez mobiliser plus de fonds propres pour finaliser l'achat. Les non-résidents obtiennent généralement un LTV allant jusqu'à 70 pour cent, et autour de 60 pour cent pour un pur investissement — à titre indicatif : certaines banques vont au-delà, d'autres en deçà. Si la tasación est inférieure de 10 pour cent au prix d'achat, le montant en espèces nécessaire au closing augmente considérablement. Comprendre cette dynamique avant de vous engager sur un prix — et non après — est l'une des étapes les plus importantes d'un achat immobilier transfrontalier en Espagne.

Les chiffres qui comptent

• Les non-résidents obtiennent généralement un LTV allant jusqu'à 70 pour cent sur la base de la tasación (autour de 60 pour cent pour un pur investissement)
• Si la tasación est inférieure au prix d'achat, l'écart provient des fonds propres de l'acheteur
• Pour un bien à 350 000 euros financé à 70 %, une estimation inférieure de 10 % au prix représente 24 500 euros de plus à apporter
• Comprendre cela avant de faire une offre évite les mauvaises surprises au closing