De tasación: het getal dat bepaalt hoeveel de bank u leent.

De tasación is geen ruwe schatting of de mening van een makelaar. Het is een formele, gereguleerde taxatie uitgevoerd door een sociedad de tasación die is geautoriseerd door de Banco de España. De taxateur bezoekt het vastgoed, inspecteert de fysieke staat, controleert de kadastrale gegevens (nota simple), bevestigt dat de bebouwde oppervlakte overeenkomt met wat juridisch is geregistreerd, en vergelijkt het met recente transacties in het gebied. Het resultaat is een gedetailleerd rapport met een gecertificeerde waarde. De bank leent op basis van de laagste van deze gecertificeerde waarde of de aankoopprijs die u bent overeengekomen -- welke van de twee ook lager is. De koper betaalt altijd de taxatie.

Belangrijke feiten

• Kosten: doorgaans 250 tot 600 euro, afhankelijk van het type vastgoed en de waarde
• Uitgevoerd door een sociedad de tasación geregistreerd bij de Banco de España
• De bank leent op basis van de laagste van de taxatiewaarde of de aankoopprijs
• Wordt altijd door de koper betaald, ongeacht het resultaat van de hypotheek

In het standaardproces bestelt de bank de tasación nadat zij uw financiële profiel heeft beoordeeld en een voorlopig groen licht heeft gegeven. Dit betekent dat de taxatie doorgaans plaatsvindt nadat u al een woning heeft gereserveerd of een aanbetalingscontract (contrato de arras) heeft getekend. Sommige kopers kiezen ervoor om een onafhankelijke tasación te laten uitvoeren voordat zij een bod doen, met name voor woningen waar de vraagprijs hoog lijkt of het gebied beperkte vergelijkbare verkopen heeft. Een tasación is zes maanden geldig vanaf de afgiftedatum. Als de aankoop langer duurt, heeft u mogelijk een nieuwe nodig -- op uw kosten.

Wat u kunt verwachten

• De bank bestelt de tasación nadat zij uw financiële documenten heeft beoordeeld
• De inspectie en het rapport nemen doorgaans 5 tot 15 werkdagen in beslag
• Een tasación is 6 maanden geldig vanaf de afgiftedatum
• Als uw aankoop langer dan 6 maanden duurt, heeft u mogelijk een nieuwe taxatie nodig

Het meest voorkomende probleem, met name voor niet-ingezetenen, is een tasación die lager uitvalt dan de overeengekomen aankoopprijs. Wanneer dit gebeurt, leent de bank minder dan verwacht en moet de koper het verschil met eigen middelen overbruggen. Maar een lage taxatie is niet het enige risico. De taxateur kan structurele problemen signaleren, illegale uitbreidingen, kamers die zonder vergunning zijn gebouwd, of afwijkingen tussen de geregistreerde oppervlakte en de werkelijke bebouwde oppervlakte. Elk van deze kan de taxatiewaarde aanzienlijk verlagen -- of in sommige gevallen de hypotheek volledig blokkeren totdat de problemen zijn opgelost.

Let op deze punten

• Taxatie onder de aankoopprijs -- de koper overbrugt het verschil met eigen middelen
• Illegale uitbreidingen of kamers die zonder bouwvergunning zijn gebouwd
• Afwijking tussen de geregistreerde oppervlakte en de werkelijke bebouwde oppervlakte
• Structurele problemen of bewoonbaarheidskwesties die in het rapport worden gesignaleerd

De loan-to-value ratio (LTV) die de bank toepast, is gebaseerd op de taxatiewaarde, niet op de prijs die u met de verkoper bent overeengekomen. Als het vastgoed lager wordt getaxeerd dan wat u betaalt, daalt de effectieve LTV en heeft u meer eigen middelen nodig om de aankoop af te ronden. Als algemene richtlijn ontvangen niet-ingezetenen doorgaans tot 70 procent LTV, en pure beleggingsaankopen rond 60 procent – sommige banken gaan hoger, andere lager. Als de tasación 10 procent onder de aankoopprijs uitkomt, stijgt het bedrag dat u bij de overdracht contant nodig heeft aanzienlijk. Dit begrijpen voordat u zich aan een prijs verbindt -- niet erna -- is een van de belangrijkste stappen bij een grensoverschrijdende vastgoedaankoop in Spanje.

De cijfers die ertoe doen

• Niet-ingezetenen ontvangen doorgaans tot 70 procent LTV op basis van de taxatie (rond 60 procent bij een pure belegging)
• Als de taxatie lager is dan de aankoopprijs, komt het verschil uit de eigen middelen van de koper
• Bij een woning van 350.000 euro met 70% financiering betekent een taxatie die 10% onder de prijs ligt 24.500 euro meer eigen geld
• Dit begrijpen voordat u een bod doet, voorkomt onaangename verrassingen bij de overdracht