Ghid practic

Tasación: cifra care decide cât îți va împrumuta banca.

Înainte ca o bancă spaniolă să îți confirme creditul ipotecar, o companie independentă de evaluare inspectează proprietatea și îi atribuie o valoare. Banca acordă creditul pe baza acelei cifre — nu pe prețul pe care l-ai convenit să îl plătești. Înțelegerea modului în care funcționează tasación-ul, și ce poate merge prost, previne genul de surpriză care deraiează o achiziție în cel mai prost moment posibil.

Solicită evaluarea

Ce este de fapt

O evaluare independentă pe care banca o folosește pentru a-ți calcula creditul. Nu prețul de piață — prețul băncii.

Un tasación este o evaluare formală a proprietății realizată de o sociedad de tasación — o companie de evaluare certificată, înregistrată la Banca Spaniei. Este un pas obligatoriu pentru orice credit ipotecar în Spania. Evaluatorul inspectează proprietatea, verifică statutul ei juridic, caută nereguli și atribuie o valoare pe baza vânzărilor comparabile, locației, stării și utilizării permise. Banca folosește apoi valoarea mai mică dintre prețul de achiziție și valoarea tasación-ului pentru a calcula cât îți va împrumuta. Costul este întotdeauna plătit de cumpărător, de obicei între 250 și 600 de euro, în funcție de tipul și valoarea proprietății.

Ce trebuie să știi

Patru lucruri care îi prind pe cumpărători pe picior greșit la tasación.

Ce este tasación-ul

O evaluare independentă de către o companie înregistrată la Banca Spaniei — nu o opinie de piață.

Tasación-ul nu este o estimare aproximativă și nici opinia unui agent imobiliar. Este o evaluare formală, reglementată, realizată de o sociedad de tasación autorizată de Banca Spaniei. Evaluatorul vizitează proprietatea, inspectează starea fizică, verifică înregistrările din registrul funciar (nota simple), confirmă că suprafața construită corespunde cu cea înregistrată legal și o compară cu tranzacții recente din zonă. Rezultatul este un raport detaliat cu o valoare certificată. Banca acordă creditul pe baza valorii mai mici dintre această valoare certificată și prețul de achiziție convenit — oricare este mai mică. Cumpărătorul plătește întotdeauna evaluarea.

Informații cheie

Cost: de obicei între 250 și 600 de euro, în funcție de tipul și valoarea proprietății
Realizat de o sociedad de tasación înregistrată la Banca Spaniei
Banca acordă creditul pe baza valorii mai mici dintre evaluare și prețul de achiziție
Plătit întotdeauna de cumpărător, indiferent de rezultatul creditului ipotecar

Timing

Banca îl comandă de obicei după aprobarea preliminară — dar unii cumpărători îl comandă mai devreme.

În procesul standard, banca comandă tasación-ul după ce ți-a analizat profilul financiar și a dat un semnal preliminar pozitiv. Acest lucru înseamnă că evaluarea are loc de obicei după ce ai rezervat deja o proprietate sau ai semnat un contract de depozit (contrato de arras). Unii cumpărători aleg să comande un tasación independent înainte de a face o ofertă, mai ales pentru proprietăți unde prețul cerut pare ridicat sau zona are vânzări comparabile limitate. Un tasación este valabil șase luni de la data emiterii. Dacă achiziția durează mai mult, este posibil să ai nevoie de unul nou — pe cheltuiala ta.

Ce termen să te aștepți

Banca comandă tasación-ul după analizarea documentelor tale financiare
Inspecția și raportul durează de obicei între 5 și 15 zile lucrătoare
Un tasación este valabil 6 luni de la data emiterii
Dacă achiziția depășește 6 luni, este posibil să ai nevoie de o nouă evaluare

Ce poate merge prost

Evaluarea poate fi sub prețul de achiziție — și asta schimbă totul.

Cea mai frecventă problemă, mai ales pentru cumpărătorii nerezidenți, este un tasación care rezultă mai mic decât prețul de achiziție convenit. Când se întâmplă asta, banca împrumută mai puțin decât te așteptai și tu trebuie să acoperi diferența cu fonduri suplimentare. Dar o evaluare scăzută nu este singurul risc. Evaluatorul poate semnala probleme structurale, extensii ilegale, camere construite fără autorizație sau discrepanțe între suprafața înregistrată și suprafața reală construită. Oricare dintre acestea poate reduce semnificativ evaluarea — sau, în unele cazuri, poate bloca complet creditul ipotecar până când problemele sunt rezolvate.

Fii atent la

Evaluare sub prețul de achiziție — cumpărătorul acoperă diferența în numerar
Extensii ilegale sau camere construite fără autorizație de construcție
Discrepanța între suprafața înregistrată și suprafața reală construită
Probleme structurale sau de locuibilitate semnalate în raport

Cum îți afectează creditul ipotecar

LTV se calculează pe baza evaluării, nu a prețului de achiziție — știi asta înainte de a face o ofertă.

Raportul loan-to-value (LTV) pe care îl aplică banca se bazează pe valoarea tasación-ului, nu pe prețul convenit cu vânzătorul. Dacă proprietatea este evaluată la mai puțin decât plătești, LTV-ul efectiv scade și ai nevoie de mai multe fonduri proprii pentru a finaliza achiziția. Ca reper general, nerezidenții primesc de obicei până la 70 la sută LTV, iar achizițiile de investiție pură în jur de 60 la sută – unele bănci merg mai sus, altele mai jos. Dacă tasación-ul rezultă cu 10 la sută sub prețul de achiziție, numerarul de care ai nevoie la finalizare crește semnificativ. Înțelegerea acestei dinamici înainte de a te angaja la un preț — nu după — este unul dintre cei mai importanți pași într-o achiziție imobiliară transfrontalieră în Spania.

Cifrele care contează

Nerezidenții primesc de obicei până la 70 la sută LTV pe baza evaluării (în jur de 60 la sută pentru o investiție pură)
Dacă evaluarea este mai mică decât prețul de achiziție, diferența vine din fondurile cumpărătorului
La o proprietate de 350.000 de euro finanțată în proporție de 70%, o evaluare cu 10% sub preț înseamnă 24.500 de euro în plus din fonduri proprii
Înțelegerea acestui lucru înainte de a face o ofertă previne surprizele neplăcute la finalizare

Cu un pas mai aproape

Actele sunt un mijloc, nu un scop. Scopul arată cam așa.

Reglementat de Banca Spaniei · ICI E156

Dream Nest Consultants S.L. · CIF B19728146 · C/ Federico García Lorca, 9, 12530 Burriana, Castellón, España. Consultă nota legală, politica de confidențialitate și canalul de avertizare.

Când ești pregătit

Spune-ne despre proiectul tău în Spania.

Îți pregătim dosarul înainte să ajungă la bancă — inclusiv o evaluare realistă a modului în care tasación-ul îți poate afecta finanțarea. Fără surprize în momentul nepotrivit.

Începe proiectul