Die Tasación: die Zahl, die entscheidet, wie viel die Bank Ihnen leiht.

Die Tasación ist keine grobe Schätzung oder die Meinung eines Immobilienmaklers. Sie ist eine formelle, regulierte Bewertung, durchgeführt von einer Sociedad de Tasación, die von der Banco de España zugelassen ist. Der Gutachter besichtigt die Immobilie, inspiziert den physischen Zustand, prüft die Grundbucheinträge (Nota Simple), bestätigt, dass die bebaute Fläche mit dem rechtlich Eingetragenen übereinstimmt, und vergleicht sie mit aktuellen Transaktionen in der Gegend. Das Ergebnis ist ein detaillierter Bericht mit einem zertifizierten Wert. Die Bank verleiht auf Basis des niedrigeren Werts — dieses zertifizierten Werts oder des Kaufpreises, den Sie vereinbart haben — je nachdem, welcher geringer ist. Der Käufer trägt immer die Bewertungskosten.

Wichtige Fakten

• Kosten: in der Regel 250 bis 600 Euro, je nach Immobilientyp und Wert
• Durchgeführt von einer Sociedad de Tasación, registriert bei der Banco de España
• Die Bank verleiht auf Basis des niedrigeren Werts — Bewertung oder Kaufpreis
• Wird immer vom Käufer bezahlt, unabhängig vom Hypothekenergebnis

Im Standardprozess beauftragt die Bank die Tasación, nachdem sie Ihr Finanzprofil geprüft und ein vorläufiges grünes Licht gegeben hat. Das bedeutet, die Bewertung erfolgt in der Regel, nachdem Sie bereits eine Immobilie reserviert oder einen Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras) unterschrieben haben. Manche Käufer entscheiden sich, eine unabhängige Tasación vor der Abgabe eines Angebots zu beauftragen, besonders bei Immobilien, bei denen der Angebotspreis hoch erscheint oder die Gegend wenig vergleichbare Verkäufe aufweist. Eine Tasación ist sechs Monate ab dem Ausstellungsdatum gültig. Wenn der Kauf länger dauert, benötigen Sie möglicherweise eine neue — auf Ihre Kosten.

Erwartbarer Zeitrahmen

• Die Bank beauftragt die Tasación nach Prüfung Ihrer Finanzdokumente
• Die Inspektion und der Bericht dauern in der Regel 5 bis 15 Werktage
• Eine Tasación ist 6 Monate ab Ausstellungsdatum gültig
• Wenn sich Ihr Kauf über 6 Monate hinzieht, benötigen Sie möglicherweise eine neue Bewertung

Das häufigste Problem, besonders für nicht-ansässige Käufer, ist eine Tasación, die niedriger ausfällt als der vereinbarte Kaufpreis. In diesem Fall verleiht die Bank weniger als erwartet und der Käufer muss die Differenz mit zusätzlichen Mitteln ausgleichen. Aber eine niedrige Bewertung ist nicht das einzige Risiko. Der Gutachter kann strukturelle Probleme, illegale Erweiterungen, ohne Genehmigung errichtete Räume oder Abweichungen zwischen der eingetragenen und der tatsächlich bebauten Fläche aufdecken. Jedes dieser Probleme kann die Bewertung erheblich senken — oder in manchen Fällen die Hypothek vollständig blockieren, bis die Probleme gelöst sind.

Achten Sie auf

• Bewertung unter dem Kaufpreis — der Käufer muss die Differenz bar ausgleichen
• Illegale Erweiterungen oder ohne Baugenehmigung errichtete Räume
• Abweichung zwischen eingetragener und tatsächlich bebauter Fläche
• Strukturelle Probleme oder Bewohnbarkeitsmangel im Bericht

Das Beleihungsverhältnis (LTV), das die Bank anwendet, basiert auf dem Tasación-Wert, nicht auf dem Preis, den Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben. Wenn die Immobilie niedriger bewertet wird als das, was Sie zahlen, sinkt der effektive LTV und Sie benötigen mehr Eigenmittel, um den Kauf abzuschließen. Als allgemeine Orientierung erhalten Nicht-Ansässige in der Regel bis zu 70 Prozent LTV, reine Anlagekäufe etwa 60 Prozent – manche Banken gehen darüber, andere darunter. Wenn die Tasación 10 Prozent unter dem Kaufpreis liegt, steigt der Barbedarf beim Abschluss erheblich. Diese Dynamik zu verstehen, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen — nicht danach — ist einer der wichtigsten Schritte bei einem grenzüberschreitenden Immobilienkauf in Spanien.

Die entscheidenden Zahlen

• Nicht-Ansässige erhalten in der Regel bis zu 70 Prozent LTV auf Basis der Bewertung (etwa 60 Prozent bei reinen Anlagekäufen)
• Wenn die Bewertung niedriger ist als der Kaufpreis, kommt die Differenz aus den Eigenmitteln des Käufers
• Bei einer Immobilie für 350.000 Euro mit 70 % Finanzierung bedeutet eine um 10 % niedrigere Bewertung 24.500 Euro mehr Eigenkapital
• Dies vor einem Angebot zu verstehen, verhindert unangenehme Überraschungen beim Abschluss